Wer davon träumt, ein Haus in Italien zu kaufen, stellt schnell fest: Der Weg zum Eigenheim unter der Sonne unterscheidet sich deutlich vom Immobilienkauf in Deutschland. Nicht nur rechtliche Rahmenbedingungen, sondern auch kulturelle und bürokratische Aspekte verlangen besondere Aufmerksamkeit.
In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Unterschiede beim Hauskauf in Italien und geben Tipps, worauf deutsche Käufer achten sollten.
- Der Immobilienmarkt: Italien vs. Deutschland
Der italienische Immobilienmarkt bietet oft mehr fürs Geld – vor allem in ländlichen Regionen oder in weniger touristischen Gegenden. Während in Deutschland die Immobilienpreise seit Jahren steigen, findet man in Italien noch charmante Landhäuser oder historische Stadthäuser zu vergleichsweise günstigen Preisen.
Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, kann also unter Umständen mehr Wohnfläche oder gar ein Grundstück mit Meerblick erwerben, als es in Deutschland zum gleichen Preis möglich wäre.
- Notar und Kaufvertrag
In Deutschland wird der Kaufvertrag von einem Notar erstellt, der als neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer agiert. Der eigentliche Kaufvertrag wird erst beim Notar rechtswirksam unterzeichnet. Vorher kann es jedoch zu einer Reservierungsvereinbarung kommen: Diese ist eine freiwillige Absprache zwischen Käufer und Makler oder Verkäufer, die das Objekt für einen bestimmten Zeitraum gegen eine Gebühr reserviert. Sie ist rechtlich nicht bindend, aber gängige Praxis, um Zeit für die Finanzierung oder Detailprüfung zu gewinnen.
In Italien hingegen erfolgt die Kaufanbahnung meist in mehreren formellen Schritten:
- Angebot (Proposta d’acquisto): Der Interessent gibt ein schriftliches, meist befristetes Angebot ab – häufig bereits mit einer kleinen Anzahlung. Wird dieses vom Verkäufer angenommen, entsteht bereits ein rechtlich bindender Vorvertrag. Ein Rücktritt ist dann nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
- Vorvertrag (Compromesso): Ist das Angebot angenommen, folgt üblicherweise der Vorvertrag, der detaillierte Regelungen zu Preis, Zahlungsterminen, Fristen und Übergabe enthält. Zu diesem Zeitpunkt wird auch die sogenannte Caparra confirmatoria (Anzahlung) fällig, meist 10 % des Kaufpreises. Dieser Vertrag ist rechtlich verbindlich.
Wer sich nach dem Compromesso vom Hauskauf in Italien zurückzieht, riskiert nicht nur den Verlust der Anzahlung – der Verkäufer kann unter Umständen auch Schadenersatz fordern. Umgekehrt muss der Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen, wenn er sich vom Verkauf zurückzieht.
Erst im letzten Schritt wird der endgültige Kaufvertrag (Rogito notarile) beim Notar beurkundet und der Eigentumsübergang formal abgeschlossen.
- Grundbucheintrag und Besitzübergang
In Deutschland erfolgt der Eigentumsübergang rechtlich erst mit der sogenannten Auflassung (eine formelle Einigung über den Eigentumswechsel) und der anschließenden Eintragung ins Grundbuch. Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der tatsächlichen Eintragung kann einige Zeit vergehen – in dieser Übergangsphase wird der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert, ist aber noch nicht rechtlich Eigentümer.
In Italien verläuft der Eigentumswechsel anders: Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (Rogito notarile) und vollständiger Zahlung des Kaufpreises geht das Eigentum sofort auf den Käufer über – unabhängig davon, wann die Eintragung im italienischen Immobilienregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari) tatsächlich erfolgt. Die Eintragung hat in Italien lediglich deklaratorischen Charakter, während sie in Deutschland konstitutiv ist (also rechtlich notwendig für den Eigentumsübergang).
- Steuern und Nebenkosten
Die Nebenkosten beim Hauskauf in Italien unterscheiden sich deutlich von denen in Deutschland – sowohl in Art als auch in Höhe der einzelnen Posten.
In Italien fallen in der Regel folgende Kosten an:
- Grunderwerbsteuer (Imposta di registro):
Je nach Nutzung (Erst- oder Zweitwohnsitz) zwischen 2 % und 9 % des Katasterwerts (nicht des Kaufpreises!).
Für Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) an, meist 4 % bis 10 %. - Notarkosten:
Rund 1 % bis 2 % des Kaufpreises, abhängig vom Aufwand und Immobilienwert. - Maklerprovision:
In Italien ist es üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils ca. zwischen 2 und 4 % des Kaufpreises an den Makler zahlen. - Eintragungs-, Register- und Katastergebühren:
Diese belaufen sich auf einige hundert Euro. - Übersetzungs- und Dolmetscherkosten:
Pflicht bei Käufern, die der italienischen Sprache nicht ausreichend mächtig sind.
Wer als Nicht-Italiener ein Haus in Italien kaufen möchte, sollte zusätzlich prüfen, ob die Immobilie als Erstwohnsitz (prima casa) oder Zweitwohnsitz (seconda casa) genutzt wird – denn davon hängt die Höhe der Steuern maßgeblich ab. Als Erstwohnsitz gelten deutlich niedrigere Steuersätze und Steuerbefreiungen, vorausgesetzt, man meldet innerhalb von 18 Monaten seinen Hauptwohnsitz in der Gemeinde an.
Zum Vergleich: Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland
In Deutschland setzen sich die Kaufnebenkosten wie folgt zusammen:
- Grunderwerbsteuer:
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. - Notarkosten und Grundbucheintrag:
Zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. - Maklerprovision:
In vielen Bundesländern zwischen 3 % und 7,14 % (inkl. MwSt.), häufig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer (seit Dezember 2020 bei Einfamilienhäusern gesetzlich geregelt). - Keine zusätzlichen Übersetzungs- oder Registerkosten, sofern beide Parteien Deutsch sprechen und inländisch handeln.
- Die Rolle des Maklers
Die Rolle des Immobilienmaklers unterscheidet sich in Deutschland und Italien nicht nur rechtlich, sondern auch in der praktischen Abwicklung deutlich.
In Deutschland:
Die Tätigkeit des Maklers ist gesetzlich geregelt. Ein Maklervertrag wird meist mit einer Partei – also entweder mit dem Käufer oder dem Verkäufer – abgeschlossen. Seit der Gesetzesänderung 2020 ist bei Wohnimmobilien sogar vorgeschrieben, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, sofern der Makler von beiden beauftragt wird. Der Makler ist verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers zu vertreten, und darf nur in klar definierten Fällen für beide Seiten tätig werden.
In Italien:
In Italien ist es hingegen üblich, dass der Makler für beide Parteien gleichzeitig tätig wird – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Er fungiert also als Vermittler und hat nicht automatisch eine einseitige Interessenvertretung. Sobald der Makler den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer hergestellt hat und es zur Unterzeichnung eines Angebots oder Vorvertrags kommt, entsteht in der Regel ein Provisionsanspruch gegenüber beiden Parteien – auch wenn kein schriftlicher Maklervertrag vorliegt.
Daher ist es beim Hauskauf in Italien besonders wichtig, auf die Qualifikation und Seriosität des Maklers zu achten. Achte darauf, dass der Makler als „Agente immobiliare“ offiziell registriert ist (mit gültiger Lizenznummer bei der Handelskammer) und über eine Haftpflichtversicherung verfügt.
Fazit: Haus in Italien kaufen mit klarem Plan
Ein Haus in Italien zu kaufen ist ein Traum vieler Deutscher – und durchaus realisierbar. Doch der Weg dorthin unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht vom deutschen Immobilienkauf. Wer sich gut vorbereitet, professionelle Hilfe nutzt und sich über lokale Gegebenheiten informiert, kann böse Überraschungen vermeiden und schon bald den Aperitivo auf der eigenen Terrasse genießen.
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