Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, plant oft nicht nur die eigene Nutzung als Ferienresidenz, sondern denkt auch über eine teilweise oder vollständige Vermietung nach – sei es zur kurzfristigen Ferienvermietung oder als langfristige Kapitalanlage.
Doch Achtung: Wer in Italien eine Immobilie vermieten will, muss bestimmte gesetzliche Vorgaben beachten und sich auch mit der italienischen Steuerpflicht auseinandersetzen. In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Punkte, die du als Eigentümer beachten solltest.
Darf ich mein Haus in Italien vermieten?
Grundsätzlich ja: Wenn du ein Haus in Italien gekauft hast, darfst du es vermieten, solange du dich an die örtlichen Vorschriften hältst. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen:
- kurzfristiger Vermietung (z. B. Feriengäste, Airbnb, Booking.com)
- langfristiger Vermietung (z. B. Mietvertrag ab 6 Monaten oder mehr)
Beide Formen der Vermietung sind möglich – erfordern aber unterschiedliche Genehmigungen, Anmeldungen und steuerliche Erklärungen.
- Kurzzeitvermietung – was ist zu beachten?
Wenn du dein Haus in Italien als Ferienunterkunft vermieten willst, z. B. über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com, gelten folgende Regeln:
🔹 Anmeldung als Vermieter (Locazione turistica)
In den meisten Regionen musst du deine Tätigkeit als „locazione turistica“ bei der zuständigen Gemeinde anmelden – auch wenn du nur gelegentlich vermietest.
🔹 C.I.R.-Nummer
In vielen Regionen, wie z. B. Toskana oder Lombardei, brauchst du eine sogenannte C.I.R.-Nummer (Codice Identificativo Regionale). Ohne sie darfst du deine Immobilie nicht online inserieren. Nicht alle Regionen verwenden die Abkürzung CIR. In anderen Regionen können andere Abkürzungen verwendet werden.
🔹 Gäste registrieren
Du bist verpflichtet, jeden Gast bei der Polizei (Portale Alloggiati Web) zu melden – auch bei einem einzigen Übernachtungsgast.
🔹 Touristensteuer (Imposta di soggiorno)
In vielen Gemeinden musst du von deinen Gästen eine Kurtaxe einheben und sie regelmäßig an die Stadt oder Gemeinde abführen.
- Steuerliche Pflichten in Italien
Sobald du Einnahmen aus der Vermietung erzielst, bist du in Italien steuerpflichtig – unabhängig davon, ob du dort ansässig bist oder nicht.
✅ Einkommenssteuer (IRPEF oder Cedolare Secca)
Du kannst zwischen zwei Systemen wählen:
- Ordentliches System (IRPEF):
Das Einkommen wird zu deinem Gesamteinkommen gerechnet und progressiv versteuert. - Cedolare Secca (pauschale Steuer):
Für Wohnimmobilien kannst du eine pauschale Steuer von 21 % (bzw. 10 % bei bestimmten Verträgen) wählen. Diese Option ist einfacher und oft günstiger.
💡 Wichtig: Die Cedolare Secca ist nur bei Wohnnutzung und für Privatpersonen möglich, nicht für gewerbliche Vermietung.
✅ Mehrwertsteuer (IVA)
In der Regel fällt bei privater Vermietung keine Mehrwertsteuer an. Wenn du allerdings zusätzliche Dienstleistungen anbietest (z. B. Frühstück, Reinigungsservice wie im Hotel), wird die Vermietung als gewerblich eingestuft – und unterliegt dann der IVA sowie anderen Vorschriften.
- Muss ich die Mieteinnahmen auch in der Schweiz versteuern?
Ja. Als Schweizer Staatsbürger musst du deine weltweiten Einkommen – also auch Mieteinnahmen aus deinem Haus in Italien – in der Schweizer Steuererklärung deklarieren. Dabei gilt:
- Italien hat das Besteuerungsrecht – die Steuern zahlst du zuerst in Italien
- In der Schweiz werden die Einkünfte zur Steuerprogression berücksichtigt
Das bedeutet: Du wirst in der Schweiz auf dein übriges Einkommen höher besteuert, obwohl die italienische Miete bereits im Ausland versteuert wurde.
- Muss ich Mieteinnahmen aus Italien in Deutschland versteuern?
Ja, als deutscher Steuerpflichtiger musst du deine weltweiten Einkünfte in der deutschen Steuererklärung angeben – also auch Mieteinnahmen aus Italien.
Zwischen Deutschland und Italien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das verhindert, dass du doppelt Steuern zahlst. Praktisch bedeutet das:
- Du zahlst die Steuer auf deine Mieteinnahmen zunächst in Italien.
- Die in Italien gezahlte Steuer wird bei der deutschen Steuer angerechnet, allerdings erhöht das Einkommen die Steuerprogression in Deutschland.
- Was passiert, wenn ich mein Haus nicht offiziell anmelde?
Die italienischen Finanzbehörden kontrollieren seit einigen Jahren sehr genau. Wer ohne Anmeldung vermietet oder Einnahmen nicht deklariert, riskiert:
- Bußgelder in Höhe von mehreren Tausend Euro
- Nachforderungen von Steuern + Zinsen
- Sperrung auf Buchungsplattformen
Es lohnt sich also, die Vermietung richtig und transparent zu gestalten – zum Schutz vor Strafen und zur langfristigen Werterhaltung deiner Immobilie.
Fazit: Haus in Italien kaufen und vermieten – gut machbar, mit Planung
Wenn du ein Haus in Italien kaufen und zusätzlich Einnahmen durch Vermietung erzielen möchtest, ist das eine attraktive Möglichkeit – sowohl zur Refinanzierung deiner Investition als auch zur besseren Nutzung des Objekts.
Aber: Nur wer die gesetzlichen Vorschriften kennt und einhält, kann das Potenzial wirklich ausschöpfen.
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