Ein Haus in Italien zu kaufen – für viele ein Lebenstraum. Doch was passiert, wenn der Verkäufer kurz vor Vertragsunterzeichnung plötzlich abspringt? Diese Situation ist zwar selten, aber sie kann vorkommen – und sie stellt Kaufinteressierte vor große Unsicherheit. In diesem Artikel erfährst du, wie der italienische Immobilienkauf rechtlich aufgebaut ist und welche Möglichkeiten du hast, wenn der Verkäufer plötzlich einen Rückzieher macht.
- Haus in Italien kaufen: Der typische Ablauf
Bevor wir auf den Problemfall eingehen, ein kurzer Überblick über den klassischen Ablauf beim Kauf eines Hauses in Italien:
a) Besichtigung und Angebot (Proposta d’acquisto)
Du gibst ein verbindliches Angebot ab, oft mit einer kleinen Anzahlung.
b) Vorvertrag (Compromesso)
Wird das Angebot akzeptiert, folgt der Vorvertrag – mit beidseitigen Pflichten und einer höheren Anzahlung (meist 10–30 %).
c) Notarieller Kaufvertrag (Rogito)
Die Immobilie wird beim Notar offiziell übertragen.
💡 Wichtig: Schon beim Vorvertrag entsteht eine rechtlich bindende Verpflichtung zum Kauf bzw. Verkauf.
- Wenn der Verkäufer abspringt: Mögliche Szenarien
Es gibt mehrere Situationen, in denen der Verkäufer eines Hauses in Italien plötzlich zurückrudert:
- Er erhält ein besseres Angebot von einem anderen Käufer
- Er entscheidet sich aus persönlichen Gründen um
- Er kann (oder will) bestimmte Auflagen nicht erfüllen (z. B. Energieausweis, Schuldenfreiheit)
- Er verkauft das Haus anderweitig trotz laufender Zusage
Das ist frustrierend – aber nicht zwangsläufig ein Weltuntergang. Denn das italienische Immobilienrecht schützt Käufer in vielen Fällen.
- Welche Rechte hast du als Käufer?
➤ Fall 1: Nur ein mündliches Versprechen / lose Zusage
Wenn du kein Angebot oder Vorvertrag unterzeichnet hast, besteht leider kein rechtlicher Anspruch. Du kannst versuchen, diplomatisch oder emotional zu argumentieren – rechtlich hast du aber kaum Chancen.
➤ Fall 2: Du hast ein verbindliches Angebot unterzeichnet (Proposta d’acquisto)
Wenn der Verkäufer diese schriftlich angenommen hat, ist er an den Verkauf gebunden. Du kannst ihn rechtlich auf Vertragserfüllung oder Schadensersatz verklagen.
Meist wird in der Proposta bereits eine Anzahlung geleistet. Sollte der Verkäufer zurücktreten, muss er dir diese doppelt zurückzahlen („caparra confirmatoria“).
➤ Fall 3: Es wurde ein Vorvertrag (Compromesso) unterzeichnet
In diesem Fall ist die Lage eindeutig:
- Du kannst auf Vertragserfüllung klagen (also auf Durchführung des Kaufs)
- Oder du forderst den doppelten Betrag deiner Anzahlung zurück (wenn du zurücktrittst, verlierst du die Anzahlung)
💡 Das gilt auch, wenn der Verkäufer „grundlos“ zurücktritt.
🛡️ Wichtiger Rechtstipp: Vorvertrag ins Grundbuch eintragen lassen
Wenn du ein Haus in Italien kaufen möchtest und bereits einen Vorvertrag (Compromesso) unterzeichnet hast, kannst du diesen freiwillig ins Grundbuch eintragen lassen – auch wenn noch kein endgültiger Kaufvertrag (Rogito) geschlossen wurde.
Warum das wichtig ist:
- Du sicherst dir einen Vorrang gegenüber anderen Käufern
- Du schützt dich, falls der Verkäufer versucht, das Haus erneut zu verkaufen
- Auch spätere Gläubiger des Verkäufers haben dann keinen Zugriff mehr auf die Immobilie
💡 Diese Eintragung nennt sich trascrizione del preliminare und muss vom Notar vorgenommen werden. Sie ist besonders wichtig, wenn zwischen Vorvertrag und Notartermin viel Zeit vergeht.
- Wie durchsetzbar sind deine Ansprüche?
Theoretisch bist du gut abgesichert. In der Praxis brauchst du jedoch:
- einen erfahrenen italienischen Anwalt (avvocato)
- Geduld – Verfahren können sich ziehen
- Übersetzungen und Dokumentation
In vielen Fällen reicht ein Anwaltsschreiben mit rechtlichem Verweis aus, um eine Einigung zu erzielen – ohne jahrelangen Rechtsstreit.
- So schützt du dich beim Hauskauf in Italien
Wenn du ein Haus in Italien kaufen willst, gilt: Absicherung beginnt früh. Hier einige Tipps:
✅ Arbeite mit einem neutralen Berater oder Kaufbegleiter, der deine Interessen vertritt
✅ Achte bei der Proposta auf klare Vertragsklauseln (z. B. zur Rückabwicklung)
✅ Bestehe auf einem schriftlichen Vorvertrag mit rechtskonformer Anzahlung
✅ Lass den Vorvertrag ins Grundbuch eintragen, wenn der Notartermin noch länger hin ist
✅ Zahle nie ohne Absicherung direkt an den Verkäufer
✅ Dokumentiere jede Kommunikation (z. B. Angebotsannahme per E-Mail)
- Was passiert nach dem Notartermin?
Sobald der notarielle Kaufvertrag (Rogito) unterschrieben wurde, wird er vom Notar ins Grundbuch eingetragen. Erst damit wirst du rechtlich und offiziell Eigentümer.
👉 Diese Eintragung schützt dich vor späteren Ansprüchen und gibt dir die volle Kontrolle über deine Immobilie in Italien.
Fazit
Ein Haus in Italien zu kaufen ist spannend – aber auch rechtlich komplex. Wenn der Verkäufer abspringt, ist das ärgerlich, aber du bist nicht machtlos.
Je nach Vertragsstand kannst du auf Vertragserfüllung bestehen oder den doppelten Anzahlungsbetrag zurückfordern. Noch besser ist es, dich von Anfang an abzusichern – mit einem professionell begleiteten Kaufprozess und der Möglichkeit, den Vorvertrag ins Grundbuch eintragen zu lassen.
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Anja Schuck E-Mail: info@anjaschuck.com