Viele Menschen erfüllen sich den Traum und möchten ein Haus in Italien kaufen – oft mit dem Plan, es nach eigenen Vorstellungen zu renovieren. Doch bevor du loslegst, solltest du wissen: In Italien gibt es klare Regeln, welche Arbeiten genehmigungspflichtig sind und welche nicht.
Damit du böse Überraschungen vermeidest, erkläre ich dir hier die wichtigsten Genehmigungen, die beim Renovieren relevant sind.
- Kleinere Arbeiten ohne Genehmigung (Edilizia libera)
Einige Arbeiten kannst du auch nach dem Kauf deines Hauses in Italien sofort umsetzen – ganz ohne offizielle Genehmigung. Dazu zählen:
- Malerarbeiten innen und außen (sofern die Fassade nicht unter Denkmalschutz steht)
- Verputzarbeiten oder einfache Reparaturen an Oberflächen
- Austausch von Bodenbelägen (Fliesen, Parkett, Teppich)
- Erneuerung von Türen und Fenstern, solange Maße, Form und Farben gleich bleiben
- Sanitär- und Elektroinstallationen, wenn sie keine strukturellen Eingriffe erfordern
- Installation von Klimaanlagen, Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen (sofern diese in der nationalen Liste für edilizia libera erfasst sind und keine besonderen Auflagen bestehen)
- Montage von Pergolen, Markisen, Carports oder kleinen Gartenhäusern, sofern sie „leicht rückbaubar“ sind und keine zusätzliche Genehmigung der Gemeinde verlangen
- Wartung und Austausch von Heizungsanlagen ohne Änderung der Gebäudestruktur
👉 Diese Art von Renovierungen fällt unter manutenzione ordinaria (normale Instandhaltung). Sie ist unbürokratisch und schnell umsetzbar.
- CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
Wenn du ein Haus in Italien renovieren möchtest und dabei strukturelle Änderungen im Inneren planst, brauchst du meist eine CILA. Die CILA ist eine vereinfachte Bauanzeige, die von einem Techniker (Geometra, Architekt oder Ingenieur) bei der Gemeinde eingereicht wird. Sie ist nötig, wenn es um Arbeiten geht, die nicht nur einfache Instandhaltung (edilizia libera), aber auch keine tiefgreifenden strukturellen Veränderungen sind.
Beispiele:
- Innenumbauten ohne Eingriff in die Statik
- Mauerdurchbrüche oder Entfernen/Versetzen von nicht tragenden Wänden
- Grundrissänderungen (z. B. ein Schlafzimmer in zwei Räume teilen)
- Fenster und Türen
– Austausch von Fenstern/Türen, wenn Maße, Form oder Farbe geändert werden
– Einbau neuer Öffnungen, die keine tragenden Elemente betreffen
- Technische Anlagen
- Neuinstallation oder Umbau von Heizungs- und Klimaanlagen, wenn Leitungen verlegt werden
- Installation von Sanitär- oder Elektroanlagen mit Änderungen am System
- Energieeffizienz & Komfort
- Innendämmung, neue Isolierung von Böden oder Wänden
- Einbau von neuen Heizkörpern oder Klimageräten mit baulichem Eingriff
- Renovierungen mit optischem Einfluss
- Veränderung von Fassaden-Details (z. B. Fensterformate, andere Materialien)
- Austausch des Dachbelags, solange die Form gleich bleibt
👉 Die CILA wird von einem Architekten, Geometra oder Ingenieur vorbereitet und bei der Gemeinde eingereicht.
- SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività
Die SCIA ist eine weitere wichtige Genehmigung beim Haus in Italien kaufen und renovieren. Es handelt sich um eine zertifizierte Bauanzeige, die ein Techniker (Architekt, Geometra oder Ingenieur) für dich bei der Gemeinde einreicht. Sie ist nötig, wenn du Arbeiten durchführst, die tiefer in die Gebäudestruktur eingreifen, aber noch keine vollständige Baugenehmigung erfordern.
Der Unterschied zur CILA: Bei der SCIA geht es fast immer um tragende Strukturen oder statische Eingriffe.
Typische Beispiele für Arbeiten mit SCIA
- Eingriffe in tragende Bauteile
- Durchbruch oder Veränderung von tragenden Wänden
- Verstärkung oder Austausch von Decken oder Stützen
- Dacharbeiten
- Veränderung der Dachform oder Dachneigung
- Einbau von Dachfenstern, die in die Statik eingreifen
- Ausbau des Dachbodens (sottotetto) zu Wohnraum
- Anbauten & Erweiterungen
- Errichtung von Balkonen oder Terrassen
- Anbau von Veranden, Wintergärten oder kleinen Erweiterungen
- Äußere Veränderungen mit statischen Eingriffen
- Öffnen neuer Fenster oder Türen in tragenden Mauern
- Fassadenveränderungen, die die Struktur betreffen
- Nutzungsänderungen
- Umbau von Gewerberäumen in Wohnräume (oder umgekehrt), sofern keine größere Volumenänderung entsteht
👉 Auch hier ist ein Techniker (Architekt/Geometra/Ingenieur) erforderlich, der die Unterlagen erstellt.
- Baugenehmigung (Permesso di Costruire)
Die umfassendste Genehmigung ist das Permesso di Costruire. Diese brauchst du, wenn du baulich stark in die Immobilie eingreifst:
- Neubau eines Hauses
- Aufstockung (zusätzliche Etagen)
- Erweiterungen mit erheblicher Volumenvergrößerung
👉 Ohne diese Genehmigung darf kein Bau beginnen. Der Prozess ist aufwendiger und erfordert umfangreiche Prüfungen durch die Gemeinde.
- Denkmalschutz und regionale Besonderheiten
Viele Immobilien in Italien – besonders Rustici, Trulli oder historische Stadthäuser – stehen unter Denkmalschutz (vincolo storico-artistico) oder in landschaftlich geschützten Zonen.
- Hier sind Genehmigungen oft strenger und zusätzliche Prüfungen durch die Sovrintendenza nötig.
- Selbst einfache Arbeiten wie der Anstrich der Fassade oder der Austausch von Fenstern können besondere Auflagen haben.
👉 Wenn du ein Haus in Italien kaufen willst, das sehr alt ist, solltest du schon vor dem Kauf klären, welche Renovierungen möglich sind.
Fazit: Planung ist alles beim Renovieren in Italien
Wer ein Haus in Italien kaufen und renovieren möchte, sollte von Anfang an die richtigen Genehmigungen im Blick haben:
- Edilizia libera für kleine Arbeiten
- CILA für einfache Umbauten im Inneren
- SCIA für größere Eingriffe in die Bausubstanz
- Permesso di Costruire für Neubauten oder starke Erweiterungen
Mit einem guten Architekten oder Geometra an deiner Seite sparst du dir viel Stress – und stellst sicher, dass deine Renovierungen legal und problemlos durchgeführt werden können.
Für weitere Infos: www.hausintalienkaufen.de oder schreibe mir direkt unter info@anjaschuck.com