Wer den Traum vom eigenen Haus in Italien verwirklichen möchte, muss nicht nur den richtigen Ort und das passende Objekt finden, sondern auch die italienische Bürokratie verstehen. Viele deutschsprachige Käufer unterschätzen die rechtlichen Unterschiede und stolpern über Fallstricke, die den Kauf verzögern oder verteuern können.
In diesem Artikel erkläre ich die häufigsten rechtlichen Stolperfallen, damit dein Hauskauf in Italien sicher und reibungslos verläuft.
- Fehlender Codice Fiscale
Jeder Käufer eines Hauses in Italien benötigt den Codice Fiscale – die italienische Steuernummer.
- Ohne sie kann kein Kaufvertrag abgeschlossen werden.
- Auch Banken, Strom- oder Wasseranschlüsse und Notare verlangen diese Nummer.
💡 Tipp: Beantrage den Codice Fiscale frühzeitig direkt bei der Agenzia delle Entrate oder über ein italienisches Konsulat im Ausland.
- Unzureichende Prüfung der Immobilie
Italienische Immobilien können Altlasten haben oder rechtliche Einschränkungen unterliegen:
- Hypotheken oder Schulden auf der Immobilie
- Nicht genehmigte Umbauten oder Renovierungen
- Denkmalschutz oder Landschaftsschutz, der Umbauten einschränkt
👉 Ein Notar prüft diese Punkte vor dem Rogito (notarielle Beurkdung). Ohne gründliche Prüfung kann es später zu hohen Kosten oder rechtlichen Problemen kommen.
- Unterschiede zwischen Compromesso und Rogito
- Compromesso: Vorvertrag, oft mit Anzahlung. Verpflichtend, aber noch nicht endgültig.
- Rogito: Notarieller Kaufvertrag, bei dem das Eigentum offiziell übergeht.
💡 Stolperfalle: Manche deutschsprachige Käufer glauben, dass der Kauf schon nach dem Compromesso endgültig ist. Bei Vertragsbruch drohen finanzielle Verluste.
- Steuern und Nebenkosten unterschätzen
Beim Haus in Italien kaufen fallen neben dem Kaufpreis auch Steuern und Gebühren an:
- Registrierungssteuer (Imposta di Registro)
- Grundsteuer (IMU)
- Maklergebühren
- Notarkosten
💡 Tipp: Plane diese Kosten mindestens 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich ein.
- Genehmigungen für Renovierungen
Viele Käufer möchten ein Haus in Italien renovieren, ohne die Vorschriften zu kennen:
- Edilizia libera: Kleine Arbeiten ohne Genehmigung
- CILA: Umbauten ohne Statikänderung
- SCIA: Eingriffe in tragende Bauteile
- Permesso di Costruire: Neubauten oder große Erweiterungen
💡 Stolperfalle: Nicht genehmigte Renovierungen können Strafen nach sich ziehen oder den Verkauf erschweren.
6. Sprachliche Besonderheiten bei Kaufverträgen
Italienische Kaufverträge werden in der Praxis auf Italienisch verfasst.
- Wenn eine Partei kein Italienisch spricht, muss eine Übersetzung vorgenommen werden und ein vereidigter Dolmetscher beim Notar anwesend sein.
- Man kann einem Vertreter auch eine Sondervollmacht in italienischer Sprache erteilen, der dann den Termin beim Notar für den Käufer wahrnimmt.
- Dies stellt sicher, dass alle Parteien die Vertragsbedingungen verstehen, bevor sie unterschreiben.
- Ohne diese Maßnahme kann die Gültigkeit des Vertrags angefochten werden.
💡 Tipp: Lasse einen vereidigten Übersetzer oder Anwalt die Unterlagen prüfen, um sicherzugehen.
- Falsche Erwartungen bei Eigentumsübergabe
- In Italien kann ein Haus „besenrein“ übergeben werden – Möbel, Geräte oder Einbauten sind oft nicht inklusive.
- Prüfe vorher, was genau im Kaufpreis enthalten ist.
Fazit: Vorbereitung ist alles
Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, sollte sich Zeit für die rechtliche Vorbereitung nehmen:
- Codice Fiscale beantragen
- Immobilie rechtlich prüfen
- Notar und Anwalt einbeziehen
- Steuern, Nebenkosten und Genehmigungen kennen
- Verträge genau prüfen
Mit der richtigen Vorbereitung lassen sich rechtliche Stolperfallen vermeiden, und dein Traum vom Haus in Italien wird sicher Realität.
Für weitere Infos: www.hausintalienkaufen.de oder schreibe mir direkt unter info@anjaschuck.com