Einleitung
Ein Haus in Italien kaufen und dort regelmäßig arbeiten – das klingt verlockend, kann aber juristisch komplex werden. Ab 2025/2026 gilt: nicht deine Absicht, sondern dein tatsächliches Nutzungsverhalten zählt. Aufenthaltsdauer, Arbeitsort und Nutzungsmuster haben Einfluss auf Steuerpflicht, Meldepflichten und Sozialversicherung – sowohl für Angestellte als auch Selbstständige.
Dieser Beitrag zeigt dir, worauf du achten musst, welche konkreten Schwellenwerte relevant sind und wie du dich rechtlich absichern kannst.
- Schwellenwerte für Aufenthaltsdauer: wann Italien relevant wird
Italien prüft bei Nicht-Residenten besonders die dauerhafte oder wiederkehrende Nutzung:
- 90 Tage-Regel (ca. 3 Monate):
Wenn du mehr als 90 Tage pro Jahr in Italien verbringst und das regelmäßig wiederholst, kann das die Aufmerksamkeit der Finanzbehörden erhöhen – insbesondere bei Remote-Arbeit. - 183 Tage-Regel (ca. 6 Monate):
Überschreitest du diese Grenze, kann Italien dich als steuerlich ansässig betrachten, auch wenn dein Hauptwohnsitz offiziell im Ausland bleibt. Das wirkt sich auf IRPEF, Sozialversicherung und andere Pflichten aus.
Praxisbeispiel:
- Du bist Angestellter, arbeitest drei Monate im Jahr vor Ort: die 90-Tage-Marke wird knapp, du bist aber noch nicht steuerlich ansässig.
- Du arbeitest als Selbstständiger sechs Monate in Italien: die 183-Tage-Marke ist überschritten → Italien könnte dich als steuerpflichtig ansehen.
- Angestellte vs. Selbstständige: Unterschiede
Angestellte (Arbeitnehmer):
- Einkommen fällt zunächst im Heimatland an
- Remote-Arbeit in Italien kann trotzdem steuerliche Pflichten erzeugen
- Arbeitgeber müssen oft prüfen, ob italienische Sozialabgaben relevant werden
Selbstständige:
- Italien sieht Einnahmen aus Tätigkeit vor Ort als potenziell steuerpflichtig
- Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland/Österreich greifen, aber du musst aktiv deklarieren
- Mehr Dokumentation erforderlich: Rechnungen, Aufenthaltsnachweise, Verträge
Tipp: Für beide Gruppen gilt: Regelmäßigkeit der Nutzung und tatsächlicher Arbeitsort sind entscheidend – nicht der geplante Aufenthalt.
- Rechtliche Risiken bei unklarer Nutzung
Wenn du ein Haus in Italien kaufst, ohne die Nutzung abzusichern, drohen:
- Nachträgliche Steuerforderungen
- Sozialversicherungsfragen (z. B. Beitragspflicht in Italien)
- Eventuelle Strafen bei verspäteter Meldung
Beispiel: Du arbeitest regelmäßig in deinem Ferienhaus und ignorierst Meldungen an italienische Behörden → Finanzamt kann rückwirkend prüfen, ob du steuerlich ansässig geworden bist.
- Juristische Checkliste für Käufer und Remote-Arbeiter
Vor dem Kauf:
- Prüfe Aufenthaltsdauer und mögliche Überschreitung von 90/183 Tagen
- Kläre mit Steuerberater, wie sich Remote-Arbeit auswirkt
- Überlege, ob das Haus „nur Ferienimmobilie“ oder auch Arbeitsort wird
Nach dem Kauf / vor Nutzung:
- Dokumentiere Aufenthalte (Datum, Dauer)
- Führe ein Logbuch der Arbeit vor Ort
- Halte Rechnungen, Verträge, Arbeitsnachweise bereit
Steuerliche Absicherung:
- Prüfe Doppelbesteuerungsabkommen (DE-IT oder AT-IT)
- Melde Einnahmen ggf. in Italien, auch wenn sie schon im Heimatland versteuert werden
- Ziehe bei Selbstständigkeit ggf. einen Steuerberater in Italien hinzu
Allgemein:
- Delegiere Verwaltungsaufgaben (Meldungen, Steuer, Handwerker)
- Halte dich über Änderungen 2025/2026 im italienischen Steuerrecht informiert
Wenn du diese Punkte berücksichtigst, kannst du dein Haus in Italien genießen, ohne dass aus der Traumimmobilie ein juristisches Problem wird.
Für weitere Informationen wende dich an: info@anjaschuck.com