Was Schweizer beim Immobilienkauf in Italien beachten sollten
Wer als Schweizer ein Haus in Italien kaufen möchte, träumt oft von Sonne, Meer, gutem Essen und mediterraner Lebensqualität. Doch bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du die gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen, die für Schweizer Staatsbürger beim Immobilienkauf in Italien gelten. Insbesondere zwei Regelwerke sind dabei entscheidend: die sogenannte „Gegenseitigkeitsbedingung“ und das Schweizer Koller-Gesetz.
Haus in Italien kaufen: Gegenseitigkeit zwischen Italien und der Schweiz
Schweizer dürfen grundsätzlich ein Haus in Italien kaufen, allerdings unter Berücksichtigung der Gegenseitigkeitsregel. Diese besagt:
Ein ausländischer Staatsbürger darf nur dann bestimmte Rechte (wie den Immobilienerwerb) in Italien ausüben, wenn ein italienischer Staatsbürger dieselben Rechte auch in dessen Heimatland hätte.
Für Schweizer gilt dies auf Grundlage eines bilateralen Abkommens vom 21. Juni 1999. Das bedeutet: Du darfst als Schweizer in Italien ein Haus kaufen, aber unter bestimmten Bedingungen, besonders dann, wenn du nicht in Italien wohnhaft bist.
Das Koller-Gesetz: Schweizer Einschränkungen beim Hauskauf im Ausland
Das Koller-Gesetz (Lex Koller) ist ein Schweizer Gesetz aus dem Jahr 1997, das den Immobilienerwerb durch Ausländer in der Schweiz regelt. Es soll verhindern, dass reiche Ausländer Wohnraum ausschließlich zu Anlagezwecken kaufen – was auch Auswirkungen auf den Hauskauf in Italien durch Schweizer Bürger hat.
Denn aufgrund der Gegenseitigkeit wendet Italien ähnliche Regeln auf Schweizer an, wie die Schweiz auf Italiener – besonders wenn es um Zweitwohnungen und Ferienhäuser geht.
Welche Immobilien darf ein Schweizer in Italien kaufen?
Wenn du als Schweizer ein Haus in Italien kaufen möchtest, aber nicht in Italien ansässig bist, gelten bestimmte Einschränkungen. Du darfst:
✅ Kaufen:
- Zweit- oder Ferienhäuser mit einer Nettowohnfläche bis zu 200 m²
- Grundstücke bis zu 1.000 m², sofern sie zu einem Ferienhaus oder einer einzelnen Wohneinheit gehören
- Wohneinheiten in Aparthotels („Residence“)
- Immobilien für gewerbliche Nutzung (z. B. Büro, Gastronomie, Einzelhandel)
- Immobilien durch Erbschaft oder familiäre Übertragung (Eltern, Großeltern, Kinder, Ehepartner)
❌ Nicht erlaubt:
- Kauf größerer Grundstücke oder Häuser ohne Wohnsitz in Italien
- Spekulationskäufe oder Immobilien ausschließlich zur Kapitalanlage ohne Nutzung
💡 Tipp: Wenn du deinen Wohnsitz nach Italien verlegst, kannst du uneingeschränkt ein Haus in Italien kaufen – ohne Flächen- oder Nutzungsbegrenzung.
Die Rolle des Notars beim Hauskauf in Italien
Beim Kauf eines Hauses in Italien durch Schweizer Bürger übernimmt der Notar eine besonders wichtige Rolle. Er ist gesetzlich verpflichtet zu prüfen, ob die Gegenseitigkeitsbedingung eingehalten wird. Bei Zweifeln kann er sich an das italienische Außenministerium wenden.
Wenn der Notar feststellt, dass ein Schweizer Bürger nicht berechtigt ist, das gewünschte Haus in Italien zu kaufen, darf er den Kaufvertrag nicht beurkunden. So wird sichergestellt, dass der Hauskauf rechtlich einwandfrei abläuft.
Haus in Italien kaufen als Schweizer über eine Firma?
Viele fragen sich: Kann man als Schweizer Unternehmer oder durch eine Firma ein Haus in Italien kaufen?
Kapitalgesellschaften (S.R.L., S.P.A.)
✅ Erlaubt, sofern die Gegenseitigkeit gewahrt ist.
Es bestehen keine besonderen Einschränkungen, auch bei Beteiligung oder Geschäftsführertätigkeit.
Personengesellschaften (S.N.C., S.A.S., S.S.)
- S.S. (einfache Gesellschaft): erlaubt
- S.N.C. und S.A.S.: mindestens ein Gesellschafter muss in Italien ansässig und vertretungsbefugt sein
Holding-Gesellschaften:
Hier können Einschränkungen bestehen, insbesondere bei Ein-Personen-Gesellschaften. Die Gründung und Nutzung von italienischen Firmen durch Schweizer ist aber grundsätzlich möglich – ebenso wie der Kauf eines Hauses in Italien durch diese Firmen.
Fazit: Haus in Italien kaufen – Ja, aber mit Bedacht
Ein Haus in Italien kaufen als Schweizer Bürger ist grundsätzlich erlaubt – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere wenn kein Wohnsitz in Italien besteht. Besonders wichtig sind die Flächenbegrenzungen (max. 200 m² Wohnfläche und 1.000 m² Grundstück) sowie die Art der Nutzung (Ferienhaus, Gewerbe etc.).
Wer seinen Wohnsitz nach Italien verlegt, profitiert von deutlich mehr Freiheit beim Immobilienkauf in Italien.
Unsere Empfehlung
Wenn du als Schweizer ein Haus in Italien kaufen möchtest, solltest du dich von erfahrenen Spezialisten begleiten lassen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind komplex, aber mit der richtigen Unterstützung ist dein Italien-Traum gut umsetzbar.
Mehr Informationen und Beratung für Schweizer Bürger findest du auf www.hausinitalienkaufen.de
E-Mail: info@anjaschuck.com