Haus in Italien geerbt – was deutschsprachige Erben wissen müssen

 

Immer häufiger kommt es vor, dass Deutschsprachige ein Haus in Italien erben. Oft handelt es sich um Ferienimmobilien oder Familienhäuser, die über Generationen gehalten wurden. Wer ein Haus in Italien geerbt hat, steht jedoch schnell vor einer Reihe rechtlicher, steuerlicher und organisatorischer Fragen.

Denn anders als beim klassischen Kauf ist die Erbschaft eines Hauses in Italien mit eigenen Regeln verbunden, die sowohl ausländisches als auch italienisches Recht betreffen können.

Welches Erbrecht gilt?

Wenn ein Haus in Italien geerbt wird, stellt sich zunächst die Frage nach dem anwendbaren Erbrecht.

Grundsätzlich gilt (bei Staatsbürgern von EU-Mitgliedstaaten) in der EU-Erbrechtsverordnung:

• Entscheidend ist in vielen Fällen der letzte gewöhnliche Aufenthaltsort des Verstorbenen
• Der Erblasser kann aber auch sein Heimatrecht wählen (z. B. deutsches, österreichisches Recht)

Das bedeutet: Auch wenn ein Haus in Italien vererbt wird, kann deutsches, österreichisches etc. Erbrecht anwendbar sein – die Abwicklung muss jedoch trotzdem in Italien erfolgen.

Die wichtigste Pflicht: Erbschaftserklärung in Italien

Wenn jemand ein Haus in Italien erbt, gibt es zwei Ebenen:

1. Pflichtverfahren beim Finanzamt

Wer ein Haus in Italien erbt, muss zwingend die sogenannte „Dichiarazione di Successione“ (Erbschaftserklärung) abgeben.

Diese muss in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach dem Todesfall eingereicht werden.

Ohne diese Erklärung:

• erfolgt keine offizielle Eigentumsübertragung
• kann das Haus nicht verkauft werden
• bleiben steuerliche Pflichten offen

Die Erklärung wird beim italienischen Finanzamt (Agenzia delle Entrate) eingereicht.

2. Unterstützung durch den Notar

Aber auch ein italienischer Notar kann helfen bei:

• Erstellung und Einreichung der Erbschaftsdokumente
• Prüfung der Erbfolge
• Umschreibung der Immobilie im Kataster
• Abwicklung bei komplexen Erbfällen (z. B. mehrere Erben, Auslandsbezug)
• Erstellung zusätzlicher Urkunden (z. B. Erbauseinandersetzung)

⚖️ Wann ist ein Notar besonders sinnvoll?

Ein Notar ist vor allem sinnvoll, wenn:

• mehrere Erben beteiligt sind
• ein Haus in Italien geerbt wird und Streitpotenzial besteht
• ausländische Erben (z. B. deutsche, österreichische etc. Staatsbürger) beteiligt sind
• die Eigentumsverhältnisse unklar oder alt sind
• eine spätere Veräußerung geplant ist

Welche Unterlagen werden benötigt?

Um ein in Italien geerbtes Haus zu übertragen, werden typischerweise folgende Dokumente benötigt:

• Sterbeurkunde
• Erbschein oder europäisches Nachlasszeugnis
• Ausweisdokumente der Erben
• italienische Steuernummer (Codice Fiscale)
• Nachweise über Verwandtschaftsverhältnisse

In vielen Fällen müssen deutschsprachige Dokumente zusätzlich übersetzt und beglaubigt werden.

Umschreibung im Kataster und Eigentum

Nach der Erbschaft erfolgt die technische und rechtliche Umschreibung:

• Eintragung der Erben im Kataster (Catasto)
• steuerliche Registrierung in Italien

Erst danach ist das Haus in Italien offiziell auf die Erben übertragen.

Welche Steuern fallen bei einer Erbschaft an?

Wenn ein Haus in Italien geerbt wird, können verschiedene Steuern anfallen:

• Erbschaftsteuer (je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich)
• Hypothekensteuer
• Katastersteuer

Die Höhe hängt insbesondere vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis ab. Ehepartner und direkte Nachkommen profitieren in der Regel von höheren Freibeträgen.

Laufende Kosten nach der Erbschaft

Auch nach der Übertragung entstehen laufende Verpflichtungen:

• IMU (Immobiliensteuer, sofern keine Hauptwohnung vorliegt)
• TARI (Müllgebühr)
• Instandhaltungskosten
• eventuell Gemeinschaftskosten (bei Eigentumswohnungen)

Viele Erben unterschätzen, dass ein in Italien geerbtes Haus auch ohne Nutzung laufende Kosten verursacht.

Verkaufen, vermieten oder behalten?

Wer ein Haus in Italien geerbt hat, steht oft vor einer strategischen Entscheidung:

1. Behalten

• Nutzung als Ferienhaus
• langfristige Investition
• emotionale Bindung

2. Vermieten

• mögliche Einnahmen
• aber steuerliche und rechtliche Pflichten (inkl. Registrierung und ggf. CIN bei Kurzzeitvermietung)

3. Verkaufen

• häufig gewählt bei hoher Entfernung oder Renovierungsbedarf
• einmalige Liquidität statt laufender Kosten

Typische Fehler bei geerbten Immobilien

Viele Probleme entstehen, wenn ein Haus in Italien geerbt wird, aber die Abwicklung nicht korrekt erfolgt:

• Fristen der Erbschaftserklärung werden versäumt
• italienische Steuernummer fehlt
• Dokumente sind nicht korrekt übersetzt
• laufende Steuern werden nicht bezahlt
• Eigentum wird nicht offiziell umgeschrieben

📌 Kurz zusammengefasst

Wer ein Haus in Italien erbt, muss sowohl italienische als auch europäische Regelungen beachten. Die wichtigste Pflicht ist die fristgerechte Abgabe der Erbschaftserklärung in Italien, gefolgt von der Umschreibung im Kataster.

Erst danach kann entschieden werden, ob das geerbte Haus in Italien verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird.

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