Ferienvermietung in Italien 2026: Was Eigentümer eines Hauses in Italien jetzt wissen müssen

Wer ein Haus in Italien kaufen möchte, denkt häufig darüber nach, die Immobilie zumindest zeitweise an Feriengäste zu vermieten. Die Einnahmen können helfen, die laufenden Kosten der Immobilie zu finanzieren. Gleichzeitig ist die Ferienvermietung in Italien inzwischen mit einer Reihe von Pflichten verbunden.

Für Eigentümer ist es deshalb wichtig, vor der ersten Vermietung zu klären, welche Regeln gelten, welche Meldungen erforderlich sind, welche Steuern anfallen und ob die Vermietung noch als private Tätigkeit oder bereits als unternehmerische Tätigkeit gilt.

Gerade 2026 sollte man sich nicht mehr auf ältere Informationen verlassen. Neben den bereits eingeführten Regeln zum Codice Identificativo Nazionale (CIN) gelten inzwischen auch wichtige steuerliche Vorgaben für die Zahl der vermieteten Wohnungen.

Ferienvermietung oder langfristige Vermietung?

Zunächst muss zwischen verschiedenen Vermietungsformen unterschieden werden.

Eine locazione breve, also eine kurzfristige Vermietung, betrifft grundsätzlich Wohnraummietverträge mit einer Dauer von höchstens 30 Tagen. Das besondere steuerliche Regime für kurzfristige Vermietungen gilt bei natürlichen Personen, die außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit vermieten.

Davon zu unterscheiden sind beispielsweise:

• langfristige Wohnraummietverträge
• touristische Vermietungen
• kurzfristige Vermietungen
• Beherbergungsbetriebe

Welche Regeln gelten, hängt nicht nur davon ab, wie man die Immobilie bezeichnet, sondern auch davon, wie die Vermietung tatsächlich organisiert wird.

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Der CIN: Was ist das und wer braucht ihn?

Eine der wichtigsten Neuerungen der vergangenen Jahre ist der Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Der CIN ist eine nationale Identifikationsnummer für bestimmte touristisch genutzte Immobilien und Beherbergungsbetriebe. Die Regelungen gelten unter anderem für Immobilien, die für touristische Zwecke oder als locazioni brevi vermietet werden. Das italienische Tourismusministerium führt hierzu eine eigene Datenbank, die Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR).

Wer sein Haus in Italien kurzfristig an Feriengäste vermietet, sollte deshalb prüfen, ob für die Immobilie ein CIN erforderlich ist.

Der CIN muss nicht nur beantragt bzw. zugeordnet werden. Je nach Fall bestehen auch Pflichten zur Angabe und Veröffentlichung.

Insbesondere bei Online-Angeboten ist darauf zu achten, dass die vorgeschriebenen Angaben korrekt erfolgen.

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Der CIN ersetzt nicht automatisch alle regionalen oder kommunalen Pflichten

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass mit dem CIN sämtliche Formalitäten erledigt seien.

Das ist nicht der Fall.

Italien hat neben den nationalen Vorschriften auch regionale und kommunale Regelungen. Je nach Region und Gemeinde können weitere Anforderungen bestehen.

Vor Beginn der Vermietung sollte deshalb geprüft werden:

• Welche regionale Regelung gilt?
• Muss eine Meldung bei der Gemeinde erfolgen?
• Ist eine SCIA erforderlich?
• Welche touristischen Meldepflichten bestehen?
• Gibt es eine Kurtaxe?
• Welche Sicherheitsanforderungen gelten?

Der CIN ist somit ein wichtiger Bestandteil des Systems, ersetzt aber nicht automatisch sämtliche anderen Verpflichtungen.

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Sicherheitsvorschriften: Was muss die Ferienimmobilie erfüllen?

Wer ein Haus in Italien kaufen und anschließend an Feriengäste vermieten möchte, muss auch die geltenden Sicherheitsanforderungen berücksichtigen.

Bei den Vorschriften geht es unter anderem um:

• Feuerlöscher
• Rauchmelder
• Melder für Kohlenmonoxid, soweit erforderlich
• sichere Gas- und Elektroanlagen

Gerade bei älteren Häusern sollte man vor der ersten Vermietung überprüfen, ob die technischen Anlagen den geltenden Anforderungen entsprechen.

Das ist besonders wichtig, wenn das Haus über:

• Gasheizung
• Kamin
• Gasherd
• ältere elektrische Anlagen

verfügt.

Ein Haus, das als private Ferienimmobilie bisher problemlos genutzt wurde, erfüllt nicht automatisch alle Anforderungen für eine touristische Vermietung.

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Wie viele Immobilien darf ich vermieten?

Für Eigentümer ist eine wichtige Grenze die Zahl der Wohnungen.

Das steuerliche Regime der locazioni brevi kann bei der Vermietung von höchstens vier Wohnungen pro Steuerjahr angewendet werden.

Wer mehr als vier Wohnungen für kurzfristige Vermietungen bestimmt, bei dem wird die Tätigkeit grundsätzlich als unternehmerisch angesehen.

Das bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer mit vier Wohnungen automatisch Unternehmer ist oder dass mit einer einzigen Immobilie keinerlei weitere Verpflichtungen bestehen.

Die Vier-Wohnungen-Grenze ist vielmehr eine wichtige gesetzliche Grenze für die Einordnung der kurzfristigen Vermietung.

Für jemanden, der ein Haus in Italien kaufen und beispielsweise nur diese eine Immobilie zeitweise an Feriengäste vermieten möchte, ist die Situation wesentlich einfacher als für jemanden, der mehrere Ferienwohnungen professionell betreibt.

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Was ändert sich steuerlich bei mehreren Wohnungen?

Ab der fünften für locazioni brevi bestimmten Wohnung wird die Tätigkeit grundsätzlich als unternehmerisch angesehen. Dann reicht die private Vermietung nicht mehr aus.

Es können zusätzliche Verpflichtungen entstehen, insbesondere im Zusammenhang mit:

• Partita IVA
• Buchhaltung
• Rechnungsstellung
• Sozialversicherung
• gewerblicher bzw. unternehmerischer Tätigkeit

Die steuerliche Behandlung sollte in diesem Fall individuell mit einem italienischen Steuerberater geklärt werden.

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Steuern auf die Einnahmen aus der Ferienvermietung

Die Einnahmen aus der Vermietung müssen versteuert werden.

Für locazioni brevi kann unter bestimmten Voraussetzungen die Cedolare secca genutzt werden.

Für 2026 gilt dabei eine wichtige Unterscheidung:

Bei kurzfristiger Vermietung wird die Ersatzsteuer von 21 % für eine Immobilie angewendet. Für weitere entsprechend vermietete Immobilien kann der Steuersatz 26 % betragen. Die italienische Finanzverwaltung erläutert diese Regelung ausdrücklich in ihren aktuellen Informationen.

Wer also beispielsweise zwei Wohnungen besitzt und beide kurzfristig vermietet, kann nicht einfach davon ausgehen, dass sämtliche Einnahmen mit 21 % besteuert werden.

Die 21-%-Behandlung ist grundsätzlich auf eine Wohnung beschränkt; für weitere Wohnungen gilt grundsätzlich der höhere Satz von 26 %.

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Was ist mit langfristiger Vermietung?

Bei einer langfristigen Vermietung gelten andere Regeln.

Hier kommt es unter anderem darauf an:

• welche Vertragsart abgeschlossen wird
• wie lange der Mietvertrag läuft
• ob die Voraussetzungen für die cedolare secca erfüllt sind
• ob es sich um eine Wohnraumvermietung oder eine andere Nutzung handelt

Eine langfristige Vermietung ist daher steuerlich nicht einfach mit einer Ferienvermietung gleichzusetzen.

Auch hier gilt: Nicht jeder Mietvertrag wird steuerlich gleich behandelt.

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Muss jeder Mietvertrag registriert werden?

Bei langfristigen Mietverträgen besteht grundsätzlich eine Registrierungspflicht bei der italienischen Finanzverwaltung, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei einer klassischen locazione breve bis zu 30 Tagen gelten dagegen andere Regeln. Hier ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die kurzfristigen Mietverträge steuerlich speziell definiert sind.

Wer also ein Haus in Italien kaufen und sowohl langfristig als auch kurzfristig vermieten möchte, sollte die jeweiligen Vertragsarten sauber voneinander trennen.

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Was muss ich mit den Gästen machen?

Die Vermietung an Touristen bringt neben den steuerlichen Verpflichtungen weitere Meldepflichten mit sich.

Insbesondere müssen die Daten der Gäste nach den geltenden Vorschriften an die zuständigen Behörden übermittelt werden.

Das betrifft nicht nur große Hotels. Auch private Vermieter touristisch genutzter Immobilien müssen die entsprechenden Vorgaben beachten.

Hier sollte man sich vor Aufnahme der Vermietung mit dem zuständigen Questura-System und den regionalen bzw. kommunalen Anforderungen vertraut machen.

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Kurtaxe: Gibt es eine zusätzliche Abgabe?

In vielen italienischen Gemeinden gibt es eine Kurtaxe (imposta di soggiorno).

Ob sie anfällt, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab.

Die Höhe kann beispielsweise abhängen von:

• Anzahl der Übernachtungen
• Art der Unterkunft
• Saison
• Alter der Gäste

Der Eigentümer oder Vermieter muss je nach kommunaler Regelung die Kurtaxe vom Gast einziehen und anschließend an die Gemeinde abführen.

Wer ein Haus in Italien kaufen und touristisch vermieten möchte, sollte daher bereits vor der ersten Buchung prüfen, ob am Standort eine Kurtaxe erhoben wird.

Was passiert mit IMU und TARI?

Auch die laufenden Immobilienkosten verschwinden durch die Vermietung nicht.

Je nach Situation kann insbesondere die IMU anfallen.

Die TARI, also die Müllgebühr, richtet sich nach den kommunalen Vorschriften und der Nutzung der Immobilie.

Bei einer Ferienimmobilie können besondere Regelungen gelten.

Die konkrete Berechnung sollte deshalb bei der jeweiligen Gemeinde geprüft werden.

Welche Kosten kann ich steuerlich abziehen?

Ein häufiger Fehler besteht darin, davon auszugehen, dass sämtliche Kosten einer Ferienimmobilie automatisch von den Mieteinnahmen abgezogen werden können.

Das hängt vom gewählten steuerlichen Regime ab.

Bei einer pauschalen Besteuerung wie der cedolare secca werden tatsächliche Kosten grundsätzlich nicht einfach wie bei einer normalen Gewinnermittlung vom Einkommen abgezogen.

Kosten für:

• Reinigung
• Strom
• Wasser
• Internet
• Reparaturen
• Instandhaltung
• Vermittlungsprovisionen

sollten deshalb nicht einfach mit den Mieteinnahmen verrechnet werden, ohne die konkrete steuerliche Behandlung zu prüfen.

Was gilt für Eigentümer aus dem EU-Ausland?

Für Eigentümer aus der EU, der ein Haus in Italien kaufen und nur zeitweise vermieten möchte, kommt noch eine weitere Ebene hinzu.

Es muss unterschieden werden zwischen:

• Wohnsitz im EU-Ausland
• Wohnsitz in Italien
• Immobilie in Italien
• steuerlicher Ansässigkeit
• Einkünften aus der italienischen Immobilie

Die Einkünfte aus der italienischen Immobilie sind in Italien steuerlich relevant. Je nach persönlicher Situation können sie außerdem im EU-Ausland in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den einzelnen Ländern und Italien soll verhindern, dass dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird.

Die konkrete Behandlung hängt jedoch von der Einkunftsart und der persönlichen Situation ab.

Ferienvermietung als Privatperson oder als Unternehmen?

Wer nur ein eigenes Haus in Italien kaufen und dieses gelegentlich an Feriengäste vermieten möchte, befindet sich in einer anderen Situation als jemand, der systematisch mehrere Ferienimmobilien betreibt.

Bei einer privaten Vermietung können die Regeln der locazioni brevi greifen.

Bei einer größeren oder entsprechend organisierten Tätigkeit kann dagegen eine unternehmerische Tätigkeit vorliegen.

Besonders wichtig ist seit den bestehenden Regelungen die Grenze von vier Wohnungen für locazioni brevi. Bei mehr als vier Wohnungen wird die Tätigkeit grundsätzlich als unternehmerisch angesehen.

Was sollte ich vor der ersten Vermietung erledigen?

Wer ein Haus in Italien kaufen und anschließend Feriengäste aufnehmen möchte, sollte die Vermietung nicht einfach mit der Veröffentlichung einer Anzeige auf einer Buchungsplattform beginnen.

Vorher sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:

• Ist die Immobilie für die geplante Vermietung geeignet?
• Welche regionalen Vorschriften gelten?
• Ist ein CIN erforderlich?
• Ist der CIN bereits beantragt bzw. zugeordnet?
• Muss eine SCIA oder andere Meldung eingereicht werden?
• Sind Rauch- und Gasmelder erforderlich?
• Sind Feuerlöscher vorhanden?
• Sind die technischen Anlagen ordnungsgemäß?
• Wie müssen die Gäste gemeldet werden?
• Gibt es eine Kurtaxe?
• Wie werden die Einnahmen versteuert?
• Ist die cedolare secca möglich?
• Wie hoch ist der Steuersatz?
• Muss die Immobilie im Ausland zusätzlich angegeben werden?

Ein Haus in Italien kaufen und vermieten: Was sollte man vorher entscheiden?

Die Frage der Vermietung sollte idealerweise bereits vor dem Kauf gestellt werden.

Denn nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen für eine Ferienvermietung.

Wichtig sind beispielsweise:

• touristische Nachfrage
• Lage
• Erreichbarkeit
• Entfernung zum Meer oder zu Sehenswürdigkeiten
• Parkplatz
• Außenbereich
• Pool
• Anzahl der Schlafzimmer
• Internetverbindung
• lokale Dienstleistungen

Auch die Gemeinde kann entscheidend sein. Ein wunderschönes Haus in einer abgelegenen Gegend kann sich als Ferienimmobilie schlechter vermieten als eine kleinere Wohnung in einem touristisch gefragten Ort.

Fazit

Wer ein Haus in Italien kaufen und es anschließend an Feriengäste vermieten möchte, sollte die Vermietung nicht als reine Privatsache betrachten.

2026 spielen insbesondere der CIN, die Sicherheitsanforderungen, die Meldung der Gäste, kommunale Vorgaben und die steuerliche Behandlung eine wichtige Rolle.

Für Eigentümer einer einzelnen Immobilie ist die Situation grundsätzlich überschaubarer. Wer jedoch mehrere Wohnungen kurzfristig vermietet, muss die Grenze von vier Wohnungen beachten: Ab der fünften Wohnung wird die kurzfristige Vermietung grundsätzlich als unternehmerische Tätigkeit eingeordnet.

Wer bereits vor dem Hauskauf in Italien weiß, dass er die Immobilie später vermieten möchte, sollte diese Punkte deshalb in die Kaufentscheidung einbeziehen.

Du möchtest ein Haus in Italien kaufen und planst, es ganz oder teilweise zu vermieten?

Auf www.hausinitalienkaufen.de findest du weitere Informationen zum Immobilienkauf in Italien.

Bei Fragen rund um den Kauf und die Vorbereitung des Immobilienerwerbs kannst du dich an info@anjaschuck.com wenden.