Kataster stimmt – und trotzdem ein Problem? Warum Kataster und Baurecht beim Hauskauf in Italien zwei verschiedene Dinge sind

Wer in Italien ein Haus kauft, stößt früher oder später auf zwei Begriffe, die leicht verwechselt werden: Kataster und Baurecht. Gerade ausländische Käufer gehen oft davon aus, dass ein korrekter Katasterplan automatisch bedeutet, dass die Immobilie auch baurechtlich vollständig in Ordnung ist. Genau das ist jedoch nicht zwingend der Fall.

Das Thema ist 2026 besonders aktuell. Der Consiglio Nazionale del Notariato hat im März erneut auf integrierte technische Berichte hingewiesen, die Katasterdaten, tatsächlichen Zustand und baurechtliche Unterlagen zusammenführen. Sie sind nicht überall gesetzlich verpflichtend, zeigen aber, wie wichtig die technische Kontrolle vor dem Notartermin ist.

Was sagt der Katasterplan überhaupt?

Das italienische Kataster – der Catasto – enthält unter anderem Identifikationsdaten, Klassifizierung, Fläche, Katasterertrag und bei Gebäuden auch die hinterlegte Planimetrie. Eine Visura catastale hilft dabei, diese Angaben zu prüfen.

Bei der notariellen Übertragung müssen Katasterdaten und Planimetrie genannt werden; außerdem muss die Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand erklärt oder von einem befugten Techniker bescheinigt werden. Darauf weist auch die Agenzia delle Entrate hin.

Das ist wichtig – aber es ist nur eine Ebene der Prüfung.

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Katasterkonformität ist nicht dasselbe wie baurechtliche Konformität

Die Katasterunterlagen dienen vor allem der steuerlichen und beschreibenden Erfassung einer Immobilie. Ob ein Gebäude oder ein Umbau baurechtlich genehmigt wurde, ergibt sich dagegen aus den Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde: Baugenehmigungen, genehmigte Pläne, Varianten, Meldungen über spätere Arbeiten und gegebenenfalls weitere baurechtliche Dokumente.

Genau hier liegt eine typische Falle. Ein Raum kann im Katasterplan korrekt eingezeichnet sein und trotzdem baurechtlich problematisch sein, wenn die zugrunde liegende Veränderung nie ordnungsgemäß genehmigt wurde. Umgekehrt kann eine baurechtlich genehmigte Änderung im Kataster noch nicht korrekt aktualisiert worden sein.

Deshalb müssen beim Hauskauf beide Ebenen geprüft werden.

Typische Beispiele aus der Praxis

Besonders bei älteren Häusern können im Laufe der Jahrzehnte Veränderungen vorgenommen worden sein. Zum Beispiel:

• eine Terrasse wurde geschlossen und zum Wohnraum gemacht,
• eine Garage wurde in ein Schlafzimmer umgewandelt,
• Innenwände wurden versetzt,
• ein Dachgeschoss wurde ausgebaut,
• ein zusätzliches Bad wurde geschaffen,
• ein kleiner Anbau wurde errichtet,
• Fenster oder Türen wurden verändert.

Solche Änderungen sind nicht automatisch ein großes Problem. Entscheidend ist, ob sie genehmigt wurden, unter zulässige Toleranzen fallen oder regularisiert werden können. Der sogenannte stato legittimo wird in Artikel 9-bis des DPR 380/2001 geregelt. Neuere Vorschriften bedeuten jedoch nicht, dass jede alte Abweichung automatisch legal ist.

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Warum eine reine Visura catastale nicht reicht

Eine Visura catastale ist wichtig, beantwortet aber nicht die Frage, ob ein Haus baurechtlich in Ordnung ist. Dafür muss ein qualifizierter Techniker – etwa Geometra, Architekt oder Ingenieur – die Gemeindeunterlagen und den tatsächlichen Zustand mit den genehmigten Plänen vergleichen. Genau diese Verbindung ist der Kern integrierter technischer Berichte.

Was sollte ein Käufer vor einer verbindlichen Zusage prüfen lassen?

Idealerweise beginnt die technische Prüfung nicht erst wenige Tage vor dem Rogito. Je früher Unklarheiten erkannt werden, desto besser lassen sich Kosten, Zeit und Verantwortlichkeiten regeln.

• Stimmt der tatsächliche Zustand des Hauses mit der Katasterplanimetrie überein?
• Stimmen die Katasterdaten und Eigentümerangaben?
• Welche baurechtlichen Genehmigungen existieren?
• Entspricht das Haus den genehmigten Plänen?
• Wurden spätere Umbauten ordnungsgemäß angemeldet oder genehmigt?
• Gibt es Abweichungen, die noch geklärt oder regularisiert werden müssen?
• Liegen relevante Bescheinigungen zur Nutzbarkeit oder Bewohnbarkeit vor?
• Gibt es städtebauliche, landschaftliche oder kulturelle Beschränkungen?

Besonders wichtig ist, dass eine mögliche Abweichung nicht einfach mit dem Satz „Das ist in Italien normal“ abgetan wird. Entscheidend ist immer der konkrete technische und rechtliche Status.

Was macht der Notar – und was macht der Techniker?

Der Notar prüft unter anderem Eigentumsverhältnisse, Registerdaten und die Voraussetzungen für die Übertragung. Er ersetzt jedoch nicht die technische Besichtigung und rekonstruiert nicht automatisch jede baurechtliche Veränderung vor Ort. Dafür ist ein qualifizierter Techniker zuständig. Gerade ausländische Käufer sollten diese Rollenverteilung kennen.

Was passiert, wenn eine Abweichung gefunden wird?

Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass Sie auf den Kauf verzichten müssen. Manche Situationen können korrigiert oder regularisiert werden. Andere können zeitaufwendig oder kostspielig sein.

Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden: Wer kümmert sich um die Regularisierung? Wer trägt die Kosten? Wie lange dauert das Verfahren? Muss der Kauf verschoben werden? Soll eine entsprechende Bedingung in das Kaufangebot oder den Vorvertrag aufgenommen werden?

Solche Fragen sollten geklärt sein, bevor größere Anzahlungen geleistet oder unwiderrufliche Verpflichtungen eingegangen werden. Wer gerade eine Immobilie gefunden hat, findet dazu auch unseren Beitrag „Immobilie in Italien gefunden – was jetzt?“. Bei geplanten Arbeiten lohnt sich außerdem der Überblick über Genehmigungen für Renovierungen in Italien.

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Fazit

Beim Hauskauf in Italien reicht es nicht, nur zu prüfen, ob der Katasterplan „stimmt“. Katasterkonformität und baurechtliche Konformität sind zwei unterschiedliche Ebenen.

Ein Haus kann im Kataster korrekt erscheinen und trotzdem baurechtliche Fragen aufwerfen. Deshalb ist es sinnvoll, den tatsächlichen Zustand, die Katasterunterlagen und die baurechtlichen Genehmigungen gemeinsam prüfen zu lassen – möglichst bevor Sie sich endgültig zum Kauf verpflichten.

Wer diese Prüfung frühzeitig durchführt, reduziert das Risiko unangenehmer Überraschungen kurz vor dem Notartermin und kann fundierter entscheiden, ob eine Immobilie wirklich die richtige ist.

Sie haben bereits ein Haus in Italien gefunden und möchten wissen, welche Unterlagen vor dem Kauf geprüft werden sollten? Unsere individuelle Kaufberatung begleitet deutschsprachige und internationale Käufer bei der Prüfung, Koordination und Vorbereitung der nächsten Schritte bis zum Notartermin und auf Wunsch auch danach. Sie erreichen uns unter info@anjaschuck.com.